Après l’échec de la collecte de taxes en 2023, l’administration fiscale française cherche à relancer la déclaration des biens immobiliers, avec une approche plus stricte envers les grands propriétaires récalcitrants.

La mise en place de la nouvelle plateforme « Gérer mes biens immobiliers » en 2023 avait été vivement critiquée par la Cour des comptes qui pointait du doigt le manque de clarté pour les contribuables, le manque d’informations et des services sous pression. Plus d’un million de contribuables ont été soumis à des erreurs fiscales, entraînant un dégrèvement de 1,3 milliard d’euros, un coup dur pour des finances publiques déjà fragilisées.

Cette obligation de déclaration a émergé suite à la suppression de la taxe d’habitation, les propriétaires ayant désormais l’obligation de communiquer les noms, prénoms, dates et lieux de naissance des occupants, afin que le fisc puisse identifier les biens devant rester imposés, notamment pour la taxe sur les résidences secondaires et les logements vacants.

Les faiblesses dans la déclaration demeurent

Cependant, l’outil développé par l’État, durant cinq années pour un coût de 56,4 millions d’euros, a été sujet à de sérieux dysfonctionnements. Ces problèmes ont été mis en avant par les Sages de la rue Cambon et diverses organisations syndicales, soulignant la pression sur les services d’administration. Après trois campagnes, le fisc aspire à redresser la situation.

À présent, la plateforme est intégrée à la déclaration d’impôt sur le revenu, dont la campagne a débuté le 11 avril et s’achèvera au plus tard le 5 juin. La collecte des informations sur les occupants se déroulera jusqu’à fin juin, comme l’indique la Direction générale des finances publiques (DGFiP).

Des lacunes persistent toutefois dans les déclarations. Les « petits » propriétaires, détenant souvent trois ou quatre biens, ont enregistré un taux de déclaration de 82% en 2023 et 88% l’année suivante, selon Olivier Touvenin, responsable au service de gestion fiscale de la DGFiP.

Actuellement, Bercy annonce un taux de déclaration de 90% pour la campagne actuelle, comme le souligne François Rollo, un des responsables fiscaux interrogés par l’AFP.

« Point noir »

Pour ce qui est des grands propriétaires, tels que bailleurs sociaux, collectivités locales ou promoteurs, la DGFiP a recensé environ 3 000 grands propriétaires, mais seuls « quelques centaines » d’entre eux détiennent l’essentiel du parc immobilier (environ 70%). Les lacunes dans les déclarations au sein de ce groupe étaient l’un des « points de faiblesse » remarqués lors de la campagne de 2023, avec un taux de déclaration des occupants de 45% puis 78% en 2024. L’administration vise à atteindre un chiffre légèrement plus élevé en 2025.

L’administration a mis en place de nombreuses mesures pour mieux accompagner ces grands propriétaires. Néanmoins, un « point noir » persiste concernant les collectivités locales, dont certaines sont parmi les bailleurs les plus significatifs. En 2024, seulement 50% de ces collectivités avaient déclaré leurs situations d’occupation, d’après Olivier Touvenin.

Cette situation pourrait être due à un manque de connaissance de leur propre patrimoine ou des difficultés à identifier les occupants des locaux pour lesquels elles ont transféré la gestion, comme une caserne de pompiers. Cette année, les collectivités ont eu la possibilité de confier l’identification des occupants à leurs gestionnaires, précise-t-il.

Sanction de 150 euros

Les problèmes d’identification se posent moins pour les bailleurs sociaux qui gèrent directement les locaux, avec lesquels existe « une tradition d’échange de fichiers plus ancienne », selon Grégory Berthelot, sous-directeur à la DGFiP.

Alors que les petits propriétaires seront épargnés par des sanctions financières en 2025, les grands propriétaires pourraient faire face à une amende de 150 euros par bien. « Nous avons repéré un certain nombre d’entre eux qui ont des obligations mais qui déclarent d’une manière aléatoire, voire n’effectuent aucune déclaration », affirme Olivier Touvenin.

« Nous avons repéré un certain nombre d’entre eux qui ont des obligations mais qui déclarent d’une manière aléatoire, voire n’effectuent aucune déclaration »

Si certains rencontrent des difficultés pour identifier leurs occupants, d’autres « ne semblent pas réellement motivés à les connaître », selon lui.

En fin de compte, avant d’encourir une sanction financière, le défaut de déclaration nuira surtout aux locataires potentiellement imposés à tort, qui se voient contraints de régulariser leur situation. Au-delà de l’amende, « le propriétaire n’a pas nécessairement d’intérêt à agir », conclut Olivier Touvenin.