Conflit entre locataire et bailleresse : étude de cas
Une locataire, occupant des bureaux, a intenté une action en référé à l’encontre de sa bailleresse, sollicitant une expertise des désordres constatés dans les locaux, tels que des infiltrations d’eau persistantes. Par la suite, la locataire a notifié un congé à la bailleresse, qui a riposté en réclamant le paiement de loyers et charges dus, ainsi qu’une clause pénale, le coût des réparations locatives et des dommages-intérêts. En retour, la locataire a demandé le remboursement d’une partie des loyers et charges, ainsi qu’une indemnisation pour les préjudices résultant du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.
Obligations du bailleur selon le Code civil
Conformément aux articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu, de par la nature même du contrat, de remettre au locataire le bien loué en bon état et de garantir son entretien dans un état propice à l’usage prévu. De plus, il doit effectuer toutes les réparations nécessaires durant la période de location, à l’exception des réparations locatives, et assurer au locataire une jouissance paisible des lieux.
Clause de non-recours et responsabilité du bailleur
Il convient de noter qu’une clause de non-recours, ne transférant pas la charge de certains travaux d’entretien au locataire, n’exonère en rien le bailleur de son obligation de délivrance.
Implications d’un arrêt de la Cour de cassation
Est susceptible de cassation l’arrêt qui rejette les demandes indemnitaires de la locataire en considérant qu’une clause du bail, par laquelle celle-ci renonce à tout recours pour les dommages sur les objets mobiliers, marchandises ou équipements, indépendamment de leur origine, la prive de tout droit à indemnisation fondé sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. Cette interprétation inclut également une demande de compensation pour les surcoûts de loyer.
🔍 Il est donc crucial que les obligations contractuelles entre bailleurs et locataires soient clairement définies pour éviter des litiges futurs.
Sources :
- Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974
