La loi de Finances pour 2025, adoptée le 14 février 2025, a marqué un tournant dans le cadre fiscal des locations meublées non professionnelles (LMNP), surtout en ce qui concerne le calcul des plus-values immobilières lors des reventes. Décryptage.

La loi de Finances pour 2025, parue dans le Journal officiel le 15 février 2025, a profondément modifié les règles applicables aux investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Jusqu’alors, ce régime présentait de réels avantages fiscaux, mais le traitement des amortissements au moment de la revente suscite désormais des interrogations.

Avant la fin de l’année 2024, les loueurs en meublé non professionnels qui avaient opté pour le régime réel pouvaient amortir leur bien, ce qui signifie qu’ils pouvaient déduire une partie de sa valeur chaque année de leurs revenus locatifs soumis à imposition. Cette stratégie fiscale était avantageuse pour minimiser, voire annuler, leur imposition annuelle, puisque les amortissements n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cependant, depuis le 16 février 2025, ce mécanisme a changé. La nouvelle loi impose désormais que les amortissements déduits soient réintégrés au calcul, ce qui augmente la base imposable lors de la vente. Toutefois, cette règle ne s’applique pas à tous les biens loués en meublé : les résidences étudiantes, les résidences pour seniors et celles pour personnes handicapées en sont exclues.

Une augmentation de l’imposition depuis le 16 février 2025

Avec cette réforme, le régime LMNP perd une partie de son attrait fiscal, en particulier pour les investisseurs qui comptaient bénéficier d’un « double bonus » : défiscalisation des loyers liée aux amortissements et taxation avantageuse lors de la revente. Désormais, bien que les amortissements continuent de diminuer les revenus imposables, leur coût se fera sentir lors de la cession.

Illus­trons cela : si vous avez amorti 50 000 euros sur un bien acquis à 200 000 euros et que vous le revendez 300 000 euros, la plus-value imposable ne sera plus de 100 000 euros, comme c’était le cas auparavant, mais passera à 150 000 euros. Cette modification entraîne une hausse substantielle de l’impôt exigible. Avant la réforme, l’imposition (IR + prélèvements sociaux) s’élevait à 36 200 euros lors de la vente du bien. Avec le nouveau calcul, l’imposition atteint désormais 54 300 euros.

Il est à noter que seuls les travaux identifiés au 4° de l’article 150 VB II du Code général des impôts doivent être intégrés au calcul de la plus-value, lesquels incluent « les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration ». Ces travaux sont distincts des simples dépenses d’exploitation. Ils s’ajoutent ainsi au prix d’acquisition si ces dépenses ont été amorties.

Ce nouvel mécanisme de calcul s’applique à toutes les ventes effectuées après le 16 février 2025, « même pour des biens en location depuis plusieurs années sous le régime LMNP », précise l’administration fiscale. Toutefois, pour votre déclaration de revenus de 2024, aucun changement ne s’impose. Pour la campagne déclarative de 2025, les règles fiscales de 2024 restent valables. En revanche, les propriétaires envisageant de céder leur bien en 2025 devront adapter leurs calculs.

Malgré tout, les loueurs n’ont pas tout perdu, car l’imposition sur la plus-value diminue au fil du temps. Dès six ans de possession, des abattements peuvent être appliqués. Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu. Au-delà de 30 ans, des exonérations sur les prélèvements sociaux sont également accordées.